다주택 양도세 중과 폐지 종료 확정! 5월 9일 전 꼭 알아야 할 절세 전략
2026년 5월 9일, 다주택 양도세 중과 유예가 완전히 종료됩니다. 작년까지만 해도 “또 연장되겠지”라는 안일한 생각을 했던 분들, 이제는 정말 끝입니다. 2026년 2월 4일, 정부가 공식 발표한 다주택 양도세 중과 유예 종료 소식에 부동산 시장이 들썩이고 있습니다.
이재명 대통령은 “더 이상의 타협은 없다”며 데드라인을 못 박았고, 지난 4년간 매년 1년씩 연장되며 시장에 기대감을 심어줬던 유예 조치가 완전히 종료되는 20년 만의 초대형 정책 전환입니다.
저도 주변 지인들로부터 “지금 팔아야 하나요?”, “다주택 양도세 중과 세금이 얼마나 달라지나요?”라는 질문을 정말 많이 받고 있습니다. 실제로 5월 9일 하루 차이로 세금이 2배에서 최대 3배까지 폭증할 수 있다는 사실, 알고 계신가요? 오늘은 다주택 양도세 중과 폐지 전후 세율 비교와 실전 절세 전략을 상세하게 정리해드리겠습니다.
다주택 양도세 중과 유예 종료, 무엇이 달라지나요?
기획재정부는 다주택 양도세 중과 배제 조치를 2026년 5월 9일을 기점으로 완전히 종료한다고 발표했습니다. 5월 10일 이후 양도하는 분부터는 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트의 가산세율이 적용됩니다.
가장 충격적인 변화는 장기보유특별공제(장특공제)의 완전 배제입니다. 다주택 양도세 중과 유예 기간 동안에는 보유 기간에 따라 최대 30%(1세대 1주택자는 최대 80%)의 공제를 받을 수 있었지만, 중과세율이 적용되는 순간 이 혜택은 ‘0’으로 사라집니다. 세율 인상보다 더 큰 실질적 세 부담 증가를 야기하는 요소죠.
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다주택 양도세 중과 전후 세율 비교표
| 구분 | 5월 9일 이전 (유예 적용) | 5월 10일 이후 (중과 적용) |
|---|---|---|
| 2주택자 최고세율 | 45% (기본세율) | 65% (기본+20%p) |
| 3주택 이상 최고세율 | 45% (기본세율) | 75% (기본+30%p) |
| 지방소득세 포함 실효세율 | 최대 49.5% | 최대 82.5% |
| 장기보유특별공제 | 최대 30% 적용 | 0% (완전 배제) |
지방소득세까지 포함하면 다주택 양도세 중과 적용 시 3주택자가 5월 10일 이후 매도할 경우 최고 82.5%의 실효세율을 부담하게 됩니다. 사실상 양도차익의 대부분을 국가가 환수하는 징벌적 과세 수준입니다.
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지역별 잔금·등기 유예 기간의 비밀
정부는 5월 9일까지 남은 시간이 약 3개월에 불과하다는 점을 감안해, 계약 체결일을 기준으로 다주택 양도세 중과 배제 여부를 판단하되 잔금 청산 및 등기 완료일에 대해서는 지역별로 차등 유예 기간을 적용하기로 했습니다.
| 지역 구분 | 대상 지역 | 계약 체결 기한 | 잔금·등기 유예 기한 |
|---|---|---|---|
| 핵심 규제 지역 | 강남·서초·송파·용산구 | 2026년 5월 9일 | 2026년 8월 9일 (3개월) |
| 일반 규제 지역 | 서울 기타 21개구, 경기 12개 지역 | 2026년 5월 9일 | 2026년 11월 9일 (6개월) |
* 경기 12개 지역: 과천, 광명, 수원(영통·장안·팔달), 성남(분당·수정·중원), 안양 동안, 용인 수지, 하남, 의왕
이러한 이원화 전략의 핵심은 “계약만이라도 5월 9일 전에 체결하라”는 강력한 시그널입니다. 다주택 양도세 중과 회피를 위해서는 강남 3구와 용산은 대기 수요가 많아 3개월의 유예로도 충분히 거래가 종결될 수 있다고 본 반면, 그 외 지역은 거래 절벽 상황을 고려하여 6개월이라는 더 긴 호흡을 부여한 것입니다.
세금 차이 실전 시뮬레이션
실제 숫자로 확인해보면 충격이 더 크게 다가옵니다. 국세청과 민간 세무 플랫폼의 데이터를 바탕으로 구체적인 사례를 분석해봤습니다.
사례 1: 서울 강남권 15년 보유 고가 아파트 (3주택자)
상황: 서울 서초구 반포동 아파트 (취득가 10억원, 양도가 30억원, 양도차익 20억원)
보유기간: 15년
| 구분 | 5월 9일 이전 매도 | 5월 10일 이후 매도 | 차액 |
|---|---|---|---|
| 양도차익 | 20억원 | 20억원 | – |
| 장기보유특별공제 | 6억원 (30% 적용) | 0원 (배제) | -6억원 |
| 과세표준 | 14억원 | 20억원 | +6억원 |
| 적용세율 | 45% (기본) | 75% (중과) | +30%p |
| 산출세액 (지방세 포함) | 약 6.5억원 | 약 16.5억원 | +10억원 |
| 세후 수익 | 13.5억원 | 3.5억원 | -10억원 |
하루 차이로 10억원의 현금이 증발하는 셈입니다. 이는 임광현 국세청장이 언급한 “최대 2.7배 세 부담 급증” 시뮬레이션 결과와 일치합니다.
사례 2: 경기 분당권 5년 보유 아파트 (2주택자)
상황: 성남시 분당구 아파트 (취득가 8억원, 양도가 13억원, 양도차익 5억원)
보유기간: 5년
| 구분 | 5월 9일 이전 | 5월 10일 이후 | 차액 |
|---|---|---|---|
| 장기보유특별공제 | 5,000만원 | 0원 | -5,000만원 |
| 과세표준 | 4.5억원 | 5억원 | +5,000만원 |
| 세율(지방세 포함) | 44% | 66% | +22%p |
| 총 부담세액 | 약 1.7억원 | 약 3.2억원 | +1.5억원 |
2주택자의 경우에도 다주택 양도세 중과 적용 시 세 부담은 약 2배 가까이 증가합니다. 양도차익이 5억원인 경우 1.5억원의 추가 세금이 발생하여 수익률이 급감하는 것이죠.
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다주택 양도세 중과 회피를 위한 실전 대응 전략
5월 9일이라는 데드라인 앞에서 냉철한 판단이 필요합니다. 다주택 양도세 중과를 피하기 위한 자산 포트폴리오와 유동성 상황에 맞는 맞춤형 전략을 소개합니다.
전략 1: 매도 – ‘못난이’부터 정리하라
가장 정석적인 대응은 5월 9일 이전에 주택 수를 줄이는 것입니다. 이때 원칙은 “수익률이 낮고 미래 가치가 불확실한 자산부터 처분”하는 것입니다.
- 지방 및 수도권 외곽 매물: 양도차익이 상대적으로 적고 중과세 타격이 큰 매물을 우선 매도
- 가격 조정 필수: 다주택 양도세 중과로 날릴 세금(수억 원)을 고려하면, 시세보다 5천만원~1억원 낮게 파는 것이 오히려 이득
- 잔금 유예 활용: 계약일만 5월 9일 이내로 맞추면 잔금은 3~6개월 뒤로 미룰 수 있으므로, 매수자에게 자금 마련 시간을 주는 것을 협상 카드로 활용
실제로 강남권 부동산 중개업소들은 “5월 9일 전에 계약만 체결하면 잔금은 8월까지 여유가 있다”며 매수자들을 적극 설득하고 있습니다. 다주택 양도세 중과 회피를 위해 매도자 입장에서도 이 점을 활용해 가격 협상에서 유리한 고지를 점할 수 있습니다.
전략 2: 일시적 2주택 비과세 특례 (3년의 마법)
이사 등의 이유로 일시적 2주택자가 된 경우, 종전 주택 처분 기한이 3년으로 연장되었다는 점을 적극 활용해야 합니다. 2023년 1월 12일 이후 양도분부터 적용되므로, 신규 주택 취득 후 3년 이내라면 종전 주택을 처분하여 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이는 다주택 양도세 중과 배제 여부와 상관없이 적용되는 강력한 비과세 특례입니다.
⚠️ 주의할 점: 수도권 조정대상지역 간 이동의 경우 세대 전원 실거주 요건 등을 꼼꼼히 챙겨야 합니다. 단순히 전입신고만 했다고 실거주로 인정되지 않으므로, 공과금 납부 내역, 신용카드 사용 내역 등 실거주 증빙 자료를 미리 준비해두는 것이 좋습니다.
전략 3: 상생임대인 제도 활용
매도가 여의치 않다면 상생임대인 제도를 통해 실거주 의무를 면제받고 비과세 요건을 갖추는 전략을 고려해야 합니다. 직전 계약 대비 임대료를 5% 이내로 인상한 상생임대주택의 경우, 조정대상지역 1세대 1주택 비과세 요건인 ‘2년 거주’를 면제해줍니다. 이 제도는 2026년 12월 31일까지 연장되었으며, 다주택 양도세 중과 회피의 우회 전략으로 활용할 수 있습니다.
5월 9일 이전에 다른 주택들을 정리하고, 마지막 남은 핵심 주택은 상생임대 조건을 맞춰 추후 비과세로 매도하는 ‘순차적 출구 전략’을 짤 수 있습니다.
💡 실전 적용 예시: 3주택 보유자가 2채는 5월 9일 전에 매도하여 다주택 양도세 중과를 회피하고, 마지막 1채(가장 가치 있는 강남권 아파트)는 상생임대 조건으로 전환합니다. 그러면 2년 거주 의무 없이도 향후 비과세로 매도할 수 있는 길이 열립니다.
전략 4: 부담부 증여의 막차
다주택 양도세 중과를 피하면서 자산을 이전하고 싶다면 5월 9일 이전에 부담부 증여를 실행해야 합니다. 전세 보증금이나 대출을 끼고 증여할 때, 해당 채무액은 ‘유상 양도’로 간주되어 증여자가 양도세를 내야 하는데, 5월 9일 이전에 증여하면 이 채무 부분에 대해 양도세 중과가 아닌 일반 세율이 적용되므로 세 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 실제로 최근 강남 3구를 중심으로 증여 등기 신청이 급증하고 있다는 통계도 있습니다.
다주택 양도세 중과 회피 – 부담부 증여 절세 메커니즘
- 시가 15억원 아파트에 전세 보증금 10억원이 끼어있는 경우
- 5월 9일 전 증여 시: 채무 10억원에 대해 일반 세율(최대 45%) 적용 → 양도세 약 4.5억원
- 5월 10일 후 증여 시 (다주택 양도세 중과): 채무 10억원에 대해 중과세율(최대 75%) 적용 → 양도세 약 7.5억원
- 차이: 3억원 절세 효과
⚠️ 주의사항: 5월 10일 이후에는 채무 부분에 대해서도 다주택 양도세 중과가 적용되므로 부담부 증여의 실익이 급감합니다. 증여를 계획 중이라면 반드시 데드라인 이전에 등기 접수까지 마쳐야 합니다.
5월 9일 전 매도 체크리스트
다주택 양도세 중과를 피하기 위해 다주택자분들이 꼭 확인해야 할 실전 체크리스트를 정리했습니다.
- 현재 보유 주택 수와 취득가/시세 파악: 양도차익이 가장 적은 주택부터 매도 우선순위 정하기
- 조정대상지역 여부 확인: 내 주택이 강남3구·용산(3개월 유예) vs 일반지역(6개월 유예) 중 어디에 해당하는지 체크
- 계약일 vs 잔금일 구분: 계약만 5월 9일 전에 하면 다주택 양도세 중과 회피 가능, 잔금은 유예 기간 활용
- 세입자 계약 만료일 확인: 토지거래허가구역 내 세입자가 있다면 특례 가이드라인 확인 필요
- 일시적 2주택 해당 여부: 3년 이내 비과세 특례 활용 가능 여부 검토
- 상생임대인 전환 가능성: 마지막 1채 남기고 매도 후 상생임대로 비과세 준비
- 증여 vs 매도 세금 비교: 부담부 증여가 더 유리한지 전문가 상담
- 가격 조정 폭 결정: 다주택 양도세 중과 세금 폭탄과 가격 인하를 비교 분석하여 합리적 호가 설정
📋 세무 전문가 상담이 필요하신가요?
복잡한 계산과 신고는 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다. 세무법인이나 세무사와 상담하여 개인별 맞춤 전략을 수립하세요.
과거 중과 시행 때는 시장이 어땠을까?
과거 2017년 8.2 대책과 2020년 7.10 대책 당시를 보면, 정책 발표 직후에는 ‘막차 타기’ 거래가 급증하다가 시행일 이후에는 거래량이 급감하는 패턴이 반복되었습니다.
| 시기 | 거래량 변화 | 시장 반응 |
|---|---|---|
| 2018년 4월 중과 시행 전후 | 1분기 3만 6천 건 → 2분기 1만 7천 건 | 53% 급감 |
| 2021년 6월 중과 강화 전후 | 대책 발표 직후부터 매물 잠김 현상 | 두 달 만에 70% 감소 |
전문가들은 이번에도 유사한 패턴이 나타날 것으로 예측합니다. 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “5월 9일은 매물을 끌어내는 날이 될 것인가, 아니면 매물을 잠그는 날이 될 것인가”라는 질문을 던지며, 데드라인이 가까워질수록 급매물 출회와 매물 잠김이라는 상반된 움직임이 동시에 나타날 것으로 내다봤습니다.
특히 흥미로운 점은 규제 강화 예고에도 불구하고 경매 시장은 과열 양상을 보이고 있다는 것입니다. 2026년 2월 초 기준, 서울 아파트 경매 낙찰가율은 4개월 연속 100%를 상회하고 있습니다. 이는 다주택 양도세 중과 규제를 피해 경매를 통해 우량 자산을 선점하려는 수요가 여전히 강력함을 시사합니다.
다주택 양도세 중과 – 이것만은 꼭 기억하세요
2026년 5월 9일 다주택 양도세 중과 유예 종료는 한국 부동산 시장에 던져진 거대한 승부수입니다. 이재명 정부는 “더 이상의 관용은 없다”며 정책의 신뢰성 회복과 시장 정상화를 천명했습니다.
여론조사 결과도 주목할 만합니다. 최근 리얼미터 조사에 따르면 다주택 양도세 중과 유예 종료에 대해 국민의 61%가 찬성한다는 결과가 나왔습니다. “집값 폭등에 고통받는 국민이 배려받아야 한다”는 이재명 대통령의 메시지가 상당한 지지를 받고 있는 것으로 해석됩니다.
다주택자에게 남은 시간은 이제 3개월이 채 되지 않습니다. 이 기간 동안 자신의 자산을 냉정하게 재평가하고, 매도(가격 조정) – 증여(부담부 증여) – 버티기(상생임대) 중 가장 유리한 포지션을 선점해야 합니다.
확실한 것은 5월 9일 이후의 부동산 시장은 그 이전과는 완전히 다른 게임의 법칙, 즉 ‘다주택 양도세 중과’라는 징벌적 과세의 시대가 지배하게 될 것이라는 점입니다.
지금이 바로 다주택자분들에게는 무거운 세금 부담 없이 자산을 재구성할 수 있는 마지막 ‘골든타임’입니다. 다주택 양도세 중과로 세금으로 날릴 10억원, 아니면 전략적 매도로 지킬 10억원. 선택은 여러분의 몫입니다. 부동산 세무 전문가와의 상담을 통해 자신에게 가장 유리한 전략을 찾아보시길 강력히 권장드립니다.
📌 유용한 참고 링크 모음
* 본 포스팅은 2026년 2월 4일 정부 발표 및 관련 법령을 기준으로 작성되었으며, 다주택 양도세 중과 실제 적용 시에는 개별 상황에 따라 달라질 수 있으니 반드시 세무 전문가와 상담하시기 바랍니다.
