전세사기 피해자라면 꼭 읽어야 할 글 | “이제 국가가 내 보증금 3분의 1은 책임집니다”

이미 경매가 끝난 분도 이 글을 읽어야 합니다

많은 전세사기 피해자들이 “나는 이미 경매가 다 끝났는데 뭘 어떻게 해…”라고 포기합니다. 하지만 이번 개정법은 법 시행일 기준으로 과거 2년 이내에 경매·공매가 완료된 피해자에게도 소급 적용됩니다. 2024년 하반기에서 2026년 초 사이에 경매가 끝난 분들도, 보증금을 1/3도 못 건졌다면 국가에 차액을 청구할 수 있습니다.

핵심 제도 1 – 보증금 3분의 1 최소보장제

경매가 끝났는데 내가 받은 돈이 보증금의 1/3도 안 된다면, 국가가 그 차액을 직접 재정으로 메워줍니다. 실제 전세사기 피해 상황을 예시로 계산해보겠습니다.

예시 계산 – 보증금 1억 원, 배당금 2,000만 원인 경우

반대로 경매에서 이미 4,000만 원을 받았다면, 이미 1/3을 넘었으니 국가 추가 지원은 없습니다. 또한 이 지원금은 대부업체나 카드사가 압류할 수 없고, 다른 사람에게 양도할 수도 없습니다. 오직 내 주거 안정을 위해서만 쓸 수 있도록 법이 막아뒀습니다.

핵심 제도 2 – 선지급·후정산 제도

전세사기 피해를 입으면 집이 경매로 넘어가는데, 기존에는 경매가 완전히 끝날 때까지 (길게는 1~2년) 아무것도 받을 수 없었습니다. 그 사이 피해자는 대출 연체로 신용불량이 되거나 거리로 내몰렸습니다. 이번 개정으로 경매가 끝나기 전에 먼저 보증금의 1/3을 지급하고, 나중에 경매 결과에 따라 정산합니다.

신탁사기·이중임대차 피해자도 해당됩니다

계약할 때 집주인이 맞다고 했는데 알고 보니 신탁회사 소유였던 경우 — 이른바 신탁사기입니다. 기존에는 계약 자체가 무효라 배당 자격조차 없었지만, 이번 개정으로 신탁사기 전세사기 피해자도 선지급·후정산 제도를 받을 수 있게 됐습니다. 같은 집에 여러 명이 사기 계약을 맺어 입주조차 못한 이중임대차 피해자도 마찬가지입니다.

핵심 제도 3 – 불법건축물 피해자도 구제됩니다

전세사기 피해를 입었는데 그 집이 불법건축물이었다면? 기존에는 LH가 매입 자체를 거부해 아무런 지원도 받지 못했습니다. 이번 개정으로 LH가 먼저 매입하고 불법 여부는 나중에 해결하는 ‘선 매입, 후 양성화’ 방식으로 바뀌었습니다.

양성화 3가지 조건

• 구청에서 부과된 이행강제금 5회분 이상 납부 실적
• 방 쪼개기 등으로 원래 허가 세대수를 초과하지 않을 것
• 합리적 수준의 주차장 확보

이 조건을 충족하면 건물의 ‘위반건축물’ 딱지가 완전히 사라지고, 은행 대출도 정상적으로 다시 받을 수 있게 됩니다.

내가 피해자 인정을 받을 수 있을까? – 달라진 요건

전세사기 피해 인정 요건은 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 정확하게 확인할 수 있습니다. 이번 개정으로 기준이 대폭 완화됐습니다.

오피스텔이나 비교적 큰 집에 살았던 분들도 이제 전세사기 피해 지원 대상에 포함됩니다. 악성 임대인이 일부러 파산 신청해서 빚을 탕감받는 꼼수도 이번 개정으로 완전히 막혔습니다. 내가 우선변제권이 있다면, 임대인이 파산해도 내 보증금 반환청구권은 사라지지 않습니다.

피해자 본인이 파산했다면? – 공무원 시험에 불이익 없습니다

전세사기 피해로 전 재산을 잃고 어쩔 수 없이 파산 신청을 한 분들이 있습니다. 그 기록 때문에 공무원 임용이나 취업에서 불이익을 받을까봐 걱정하신 분들도 많았을 거예요. 이번 개정안은 전세사기로 인한 파산이라면 공무원 임용 등에서 어떠한 불이익도 받지 않도록 특례 조항을 만들었습니다. 경제적 재기만이 아니라 사회적으로도 다시 일어설 수 있도록 법이 보호합니다.

단전·단수 걱정이신가요? – 이제 구청장이 직접 막아줍니다

전세사기 임대인이 도주하거나 구속되면 건물 관리가 완전히 방치됩니다. 공용 전기세와 수도세가 쌓이다가 한겨울에 갑자기 단전·단수 통보가 오는 경우가 많았죠. 이번 개정으로 시장·군수·구청장이 직권으로 단전·단수를 막을 수 있는 권한이 생겼습니다. 체납 여부를 직접 조사하고 한국전력이나 수도사업본부와 협의해 긴급 차단할 수 있으며, 소방 시설이나 승강기 고장도 구청장이 직접 점검업체를 투입할 수 있습니다.

제도 시행 일정 – 언제부터 받을 수 있나요?

핵심 제도의 시행 시기를 한눈에 정리했습니다.

지금 당장 해야 할 일 5가지

복잡하게 생각하지 마세요. 아래 순서대로 움직이면 됩니다.

1. 내 집이 위반건축물인지 확인
   정부24 사이트나 주민센터에서 ‘건축물대장’을 발급해보세요. 위반건축물이면 노란색 표시가 있습니다.
2. 경매가 어느 단계인지 파악
   대법원 법원경매정보 사이트(www.courtauction.go.kr)에서 사건번호로 조회할 수 있습니다.
3. 전세사기 피해자 결정신청 — 온라인 가능
   공식 피해자로 인정받아야 모든 지원이 시작됩니다. 국토교통부 전세사기피해자 지원관리시스템에서 온라인으로 바로 신청할 수 있습니다. 신청 기한은 2027년 5월 말까지입니다.
4. 두 가지 지원 중 하나를 선택
   현금 지원(보증금 최소보장제)과 공공임대주택 최장 10년 무상 거주 중 하나를 선택해야 합니다. 두 가지 동시 수혜는 불가능합니다. 본인 상황에 맞게 전략적으로 선택하세요.
5. 새로운 집을 구할 때 이것도 챙기세요
   전세사기 피해 이후 새 보금자리를 마련해야 하는 분들은 청년 월세 지원 신청 조건 총정리와 청년 이사비 지원 신청 방법도 병행 신청이 가능한 경우가 많으니 꼭 확인해보세요. HUG 전세피해지원센터에서는 무료 법률 상담 및 안전계약 컨설팅도 받을 수 있습니다.

지역별 전세피해지원센터 전화번호

직접 방문 상담이 필요하다면 아래로 연락하세요. 지역별 담당 부서는 전세사기피해지원센터 유관기관 안내 페이지에서도 확인할 수 있습니다.

전세사기 피해는 여러분의 잘못이 아닙니다. 국가 시스템의 빈틈을 악용한 범죄의 피해자입니다. 이번 법 개정은 그 점을 국가가 처음으로 인정하고 직접 책임지겠다는 선언입니다. 경매가 이미 끝났더라도, 불법건축물에 살았더라도, 신탁사기를 당했더라도 — 2027년 5월 말까지는 포기하지 말고 반드시 신청하세요.